La subrogación de un préstamo hipotecario consiste en cambiar este contrato de una entidad financiera a otra. En muchos casos, las personas que llevan a cabo este proceso buscan unas mejores condiciones financieras, pues quizás su hipoteca haya dejado de resultarles favorable con el paso de los años. Además, es posible variar tanto el tipo fijo, como el variable o el mixto.
La subrogación de hipoteca puede ser de dos tipos. Uno consiste en ese cambio de banco, pues como ya se dijo a lo mejor el cliente ha encontrado otro que ofrece unas condiciones interesantes y más favorables, por ejemplo con unos tipos de interés menores. El otro tipo es un cambio de deudor hipotecario, menos común, y que consiste en un cambio de titular del préstamo. Cabe añadir que los bancos pueden imponer límites a esta actividad en el contrato, por ejemplo indicando que no es posible escoger banco o mejorar las condiciones.
Además, se recomienda subrogar la hipoteca cuando el tipo de interés que se pague sea superior a la media del mercado. Pero se debe atender también a si las ventajas de este proceso pesan más que los inconvenientes.
Ventajas de la subrogación
1. Ante la duda de si cancelar o subrogar una hipoteca que deja de resultar conveniente, la segunda opción es más barata. La primera implica pagar mayores comisiones.
2. El procedimiento de subrogación no es muy largo, ya que lleva al interesado en torno a 40 días superar todos los trámites y materializar el cambio.
3. No es un trámite fastidioso, ni requiere mucha documentación:
-Como paso previo (y bastante obvio), se debe analizar al detalle las ofertas de varios bancos, para asegurarse de que se escoge la más favorable.
-Una vez escogida la entidad, se le aportará la documentación que esta exija, para que compruebe la solvencia económica del solicitante, haciendo un estudio de viabilidad.
-Tener en cuenta la respuesta del banco antiguo, ya que quizás el mismo se plantee la posibilidad de mejorar sus condiciones.
-Finalmente, llevar a cabo la subrogación en sí con el nuevo banco.
-Los documentos requeridos son: DNI, copia del contrato hipotecario, justificante de las últimas nóminas y de la declaración del IRPF, y finalmente una escritura e informe de tasación de la vivienda en cuestión.
Desventajas de la subrogación
1. No todo el mundo puede llevarla a cabo, ya que se debe cumplir una serie de condiciones:
-Mantener una situación financiera estable, con un contrato de trabajo estable y a poder ser indefinido.
-Una deuda pendiente con el banco anterior menor al 80% del valor del inmueble. Si supera este porcentaje, la nueva entidad podría interpretar que es posible que la persona incurra en impagos.
-Sin ser un requisito como tal, influye mucho el tiempo que el cliente lleve pagando las cuotas. Por ejemplo, se valora mucho más positivamente a quien lleve más de 5 años amortizando la hipoteca, que a quien tan solo haya abonado unos cuantos pagos mensuales.
2. Gastos por el procedimiento (aunque menores que los de cancelación): se deberá pagar el coste de la nueva tasación de vivienda (puede que el banco no la pida), la comisión de subrogación y la comisión por riesgo de interés. Esta última afecta a quienes firmasen el contrato entre diciembre de 2007 y junio de 2019.